김광복 세무사

앞으로 9억원이 넘는 상가주택을 양도할 때 주택 면적을 상가 면적보다 같거나 넓게 만드는 것을 더 이상 절세 전략으로 활용할 수 없게 된다.

‘22년부터 고가 겸용주택을 팔 때는 주택 면적이 더 넓더라도 상가 부분은 상가로 보아 세금을 계산하고 장기보유특별공제를 적용하는 것으로 바뀌기 때문이다.

상가주택은 상가와 주택이 한 건물에 같이 있기 때문에 주택과 상가의 연면적에 따라 비과세 요건이 달라진다.

상가주택에서 주택의 연면적이 상가의 연면적보다 더 크면 주택과 상가 전체를 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 요건을 적용한다. 상가주택 양도가액이 9억원을 초과하는 경우에는 양도소득세를 납부해야 하며, 최대 80%까지 장기보유 특별공제를 적용받을 수 있다.

반면, 상가의 면적이 주택보다 크거나 같은 경우에는 주택 부분만 주택으로 보아 1주택 비과세 요건을 적용한다. 상가 부분에 대해서는 양도소득세를 내야 하며, 장기보유특별공제는 최대 30%까지 공제된다.

그런데 오는 ‘22년 이후 양도하는 상가주택부터는 양도소득세를 계산하는 조건이 다소 달라진다. 주택의 연면적이 상가 연면적보다 크고, 상가주택의 양도가액이 9억원을 초과하는 경우에는 주택 부분만 주택으로 보고, 상가부분은 상가로 보아 양도소득세를 계산하게 된다.

단, 주택의 연면적이 상가 연면적보다 작거나 같은 경우는 종전과 동일하게 주택은 주택으로, 상가는 상가로 보아 과세한다. 또한 상가주택의 양도가액이 9억원 이하인 경우에도 세법 개정사항이 적용되지 않으므로 종전과 동일하게 주택과 상가 모두 주택으로 본다.

따라서 ‘22년 이전에 상가주택을 양도하는 것이 절세 측면에서 유리하다고 판단되면 ‘21년 12월 31일까지는 처분해야 한다.

김광복 세무사  news@ygweekly.com

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