김광복 세무사

주택을 팔 때 양도소득세를 생각하지 않을 수 없습니다. 1세대 1주택 비과세라면 큰 문제가 없지만, 최근 주택안정화 대책으로 인해 주택의 소재지역, 취득일, 보유기간, 거주기간 등에 따라서 비과세에 해당되지 않을 수도 있기 때문에 잘 검토를 해봐야 합니다.

1세대 1주택 조건 확인

이제는 거의 유일하게 남다시피 한 비과세가 1세대 1주택에 대한 양도소득세입니다. 2017년 8월 3일 이후 조정지역에서 취득한 주택은 2년간 거주를 해야 하며 실거래가가 9억이 넘지 않아야 합니다. 9억이 넘으면 9억이 넘는 부분에 대해서만 양도소득세를 납부하면 됩니다.

가장 쉽게 간과하는 것이 오피스텔 보유 여부입니다. 오피스텔을 주택으로 임차를 주고 있다면 주택 수에 포함되기 때문에 자칫 잘못하면 중과세를 적용 받게 됩니다.

지급한 비용 잘 챙기기

취득세, 중개수수료 및 등기비용을 포함한 법무사 비용 등은 양도할 경우 비용으로 인정받을 수 있습니다. 보유할 때 납부하는 이자비용이나 재산세 등은 비용처리가 불가능하지만, 베란다 확장 공사 등 몇 가지 비용은 가능할 수도 있습니다. 또한 양도할 때 지급하는 중개수수료 역시 경비로 인정됩니다. 현금영수증을 발급받거나 신용카드로 결제하면 가장 좋지만, 그러지 못했다면 영수증을 받아 두고 통장 내역을 잘 정리해 두면 경비 인정이 가능합니다.

달라진 장기보유특별공제

장기보유특별공제는 1세대 1주택 중 고가주택을 가지고 있는 사람, 혹은 다주택자들에게 적용이 가능합니다. 고가주택은 10년 이상 보유 시 최대 80%까지 공제받을 수 있습니다. 단, 2020년에 양도하는 고가주택은 2년 이상 거주를 했어야 적용할 수 있고, 2021년부터는 총 공제율은 80%로 동일하나 요건이 보유 기간에 거주 기간이 추가되었습니다. 따라서 10년 이상 보유할 경우 40%, 10년 이상 거주했을 경우 40%를 받을 수 있습니다.

다주택자의 경우는 조정대상지역 외의 주택을 팔 경우에만 적용 받을 수 있습니다. 15년 이상 보유 시 최대 30%까지 공제 가능하여 1주택자의 80%보다는 그 효과가 적지만 무시할 수 있는 수준이 아닙니다.

일시적 1세대 2주택자 요건 검토

일시적 1세대 2주택자 조건도 확인을 해야 합니다. 조정대상지역 내의 주택이라면 신규주택을 취득 후 2년 이내에 팔아야 하고, 그 외의 지역은 3년입니다. 단, 2021년부터는 조정대상지역 내 주택을 취득하여 일시적 1세대 2주택이 된 경우에는 1년 이내에 전입과 기존주택을 팔아야 한다는 비과세 요건을 만족할 수 있습니다.

김광복 세무사  news@ygweekly.com

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