김광복 세무사

부동산을 사고 파는 경우 계약이 이행되지 않는 경우 책임이 매도자에게 있으면 매도자는 받은 계약금의 2배를 매수자에게 지급해야 한다. 책임이 매수자에게 있으면 매수자는 매도자에게 지급한 계약금을 반환 받을 수 없다. 그러나 계약서에 위약금에 대한 특약을 명시하지 않고 나중에 위약금을 요구하는 것은 민법 308조에 따라 위약금을 요구할 수가 없다.

계약서 썼다면 가계약금도 계약금

일반적으로 계약금은 계약금액의 10% 정도로 한다. 간혹 계약은 하고 싶은데 당장 지급할 계약금 여력이 안 되는 경우에는 당사자간의 합의에 따라 계약금의 일부분만 지급하고 향후에 계약금을 지급하는 방법을 많이 이용하는데 이런 경우의 계약금을 ‘가계약금’이라고 한다.

가계약금은 실계약금이 아니니까 계약 이행 여부와 관계없이 무조건 돌려 받을 수 있다고 생각하면 큰 오산이다. 만약 계약서를 안 쓰고 중도금이나 잔금일 등 구체적인 계약내용에 합의하지 않은 경우에는 반환 받을 수 있다. 그러나 계약서를 쓴 상태에서는 계약체결이 이뤄진 것으로 보기 때문에 매수자는 계약금을 반환 받을 수 없다. 매도자의 책임인 경우에는 가계약금이 아닌 실계약금 전액을 기준으로 계약금을 반환해줘야 한다.

위약금에 대한 과세 문제

소득세법에서는 계약의 위약 또는 해약으로 받는 손해배상으로서 그 명목 여하에 불구하고 본래의 계약내용이 되는 지급 자체에 대한 손해를 넘는 손해에 대하여 배상하는 금전 등은 기타소득으로 규정하고 있다. 따라서 부동산 계약의 경우 별도의 위약금에 관한 명시가 없이 해약금이 계약금이 되는 경우 계약금이 기타소득 과세대상이 된다.

매수자 귀책사유인 경우 원천징수 해당 없음

기타소득에 해당되는 위약금을 지급하는 자는 위약금에 20%세율로 원천징수를 할 의무가 있다. 그러나 계약의 위약 및 해약으로 인하여 계약금이 위약금 또는 배상금으로 대체되는 경우에는 원천징수 의무가 배제된다.

따라서 매도자의 귀책사유로 당초 받은 계약금의 2배를 매수자에게 지급하는 경우 매도자는 당초 계약금을 제외한 위약금에 대하여 20%세율로 원천징수 하고 다음달 10일까지 세무서에 신고 납부하여야 한다. 그러나 매수자의 귀책사유로 인하여 지급한 계약금을 반환 받을 수 없는 경우에 매수자는 원천징수를 하지 않아도 된다.

그리고 위약금을 받는 자는 소득신고를 해야 되는데 위약금이 3백만원 이하가 되는 경우에는 원천징수로 과세가 종결될 수 있고 3백만원이 초과되는 경우에는 다른 종합소득과 합산하여 매년 5월에 종합소득세 신고를 해야 한다.

▶김광복 세무사 약력/ 광주지방국세청 및 세무서 27년 근무. 현, 영광군청 지방세 심의위원 및 마을세무사

김광복 세무사  news@ygweekly.com

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