김광복 세무사

상가겸용 주택을 양도할 때는 건물 전체에서 주택 비율이 얼마나 되느냐에 따라 거액의 양도소득세를 내야 할 수도 있고, 세금을 하나도 내지 않을 수도 있다.

세법에서는 ‘한 동의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 되어 있는 겸용주택 및 한 울타리 내에 주택과 주택 외의 건물이 있는 경우에는 건물 전체를 주택으로 본다’고 규정하고 있다.

그런데 주의해야 할 점이 있다. 주택 면적이 주택 외의 면적보다 작거나 같을 때에는 주택 외의 부분은 주택으로 보지 않는다.

다시 말해 겸용주택 건물 전체에서 주택부분의 면적이 더 크면 전체를 주택으로 간주하지만, 주택 면적이 주택 외의 면적보다 같거나 작으면 주택인 부분만 주택으로 인정하는 것이다.

때문에 겸용주택을 보유한 1세대 1주택자는 건물을 양도하기 전에 전체 건물에서 주택부분의 비율을 더 크게 하면 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있다.

그렇다면 주택과 주택 이외의 면적이 비슷한 경우 어떻게 주택면적을 더 늘릴 수 있을까?

이 때는 지하층에 주거용 방을 들이든가 옥상 등 다른 부분에 주거용으로 사용하는 옥탑방 등을 건축하여 주택부분을 조금이라도 더 크게 만드는 것이 방법이다.

1층은 상가, 2층은 주택인 겸용주택에서 2층 주택에 올라가기 위한 2층 전용 계단이 1층에 설치되어 있다면 그 계단 부분 역시 주택면적에 포함된다.

국세청은 다만 “이는 세금 측면에서만 검토한 것이므로 건축규제 여부, 임대 수입 등 제반 사항을 고려하여 결정하여야 할 것”이라고 당부했다.

한편, 유권해석에 따르면 주택과 주택 외의 건물은 임대여부에 관계없이 사실상 사용하는 용도에 따라 구분한다. 사실상의 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 따르도록 하고 있다.

김광복 세무사  news@ygweekly.com

<저작권자 © 영광군민신문, 무단 전재 및 재배포 금지>